北京十大房企涉囤地 潘石屹指"养鸡不如倒蛋"

http://www.xxfang.com 2010年8月12日15时8分 来源:北京商报

  日前,一则“国土部出炉1457宗闲置土地‘黑名单’”的新闻引人关注。不过,很快便出现了“辟谣”的声音。

  业内人士认为,“土地闲置”的现象已不是新闻。
而此则消息之所以会引发热议,最主要的原因是如此规模的闲置土地如果是真的,将会对当前正处于博弈当中的房地产走向产生影响;也是对国家调控房地产决心的考验,给仍在遭受高房价煎熬的百姓多了一份期待。

  近日,房地产人士潘石屹公开称,造成土地闲置的主要原因来自开发商。开发商主要借用大量的土地储备增加市值。

  北京囤地均价仅为895元/平方米

  继泛海建设、新世界等房企卷入囤地风波之后,该事件又在近日进一步升级。

  8月10日,某房产披露了“1457宗闲置土地黑名单”。该名单共分为两张表格,一份是因政府原因造成的闲置土地共849宗,一份是因企业原因造成的闲置土地,涉及608宗地块,多家知名上市房企、国企、央企涉嫌“坐地升值”。

  在北京的闲置土地名单中,记者发现了10家上市公司的身影,除了此前曾经报道过的泛海国际、华润和新世界外,还包括金隅集团、金融街、中关村和中国石油等。据某房产统计,这10家上市公司共拥有29宗近102万平方米土地,平均地价为895元/平方米,土地闲置时间都在3-5年左右,已经超过了国务院规定的“两年不开发被无偿收回”的时间期限。

  该名单显示,囤地时间最长的为北京金隅嘉业房地产开发公司宝华东里小2#住宅楼。该地块合同签订时间为2002年4月26日,约定竣工时间为2004年5月31日。金隅嘉业负责人表示,长期未开发主要是由于拆迁问题,目前该楼依然有居民未搬走。

  不过,经过长达8年的漫长拆迁,该地块楼面价已经翻了6倍。数据显示,这两块土地面积约为5000平方米,合同价款为2075万元,相当于地价仅为4150元/平方米,而如果按普通住宅小区容积率2.5计算,楼面价仅为1660元/平方米。而目前,当地的二手房价格已经达到了2.5万-2.9万元/平方米。

  而另一中石油子公司所属地块闲置5年,地价也翻了5倍。数据显示,该地块于2005年3月取得,原计划在2007年底竣工,地价为4271.5元/平方米,目前已经闲置了5年,2010年5月8日,中石油挂牌出让都市圣景100%股权及6400万余元债权,挂牌价格1.26亿元。这个闲置了5年的项目,在5年间翻了近5倍。

  按国土部相关规定,在城市规划区范围内,以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

  囤地令开发商资产升值

  “房地产开发商有一个土地银行的概念,土地储备越多,公司价值和上市市值就越高。”就国土部近期曝光1457宗闲置土地,SOHO中国总裁潘石屹在今日的网聊中,再次力挺清理囤地的观点,建议国土部迅速处理这些闲置土地。

  他认为,闲置土地有“四害”:一是造成资源浪费;二是导致房价上涨;三是法律尊严难以得到维护;四是造成房地产市场扭曲。“建房子的不如倒地的更赚钱”,“养鸡的不如倒蛋的”。

  特别令他惊讶的是,这些闲置土地的价格非常低,接近1亿平方米的土地,合同价款只有256亿元。如果容积率为1的话,楼面地价只有256元/平方米。

  在他看来,造成土地闲置的主要原因来自开发商。

  “土地的迅速升值,让囤地的开发商有利可图。他们可以等到土地升值后再开发或者转让。房地产商有囤地的利益驱动。”潘石屹说。

  在资本市场中,对于房地产开发商有一个土地银行的概念。土地储备越多,公司价值和上市市值就越高,因为衡量房地产公司的价值,不光有利润指标,还有NAV估值法。这鼓励上市和即将上市的房地产公司大量增加土地储备,但也有一部分土地在没有开发技术和资金的开发商手中倒卖(转让)或者土地抵押担保过程中,出现很多扯皮的官司,法律关系不清楚,导致这些土地无法开发,因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投入资金建房子,于是土地就一直这样闲置着。

  除了上述因素外,也有一部分是地方政府的原因,如规划的修改,需要在土地上增加市政道路等等,这些土地往往一拖就是几年,造成巨大的浪费。这次处理闲置土地,对地方政府也是一种压力,可以促使相关部门工作更有效一些,避免土地闲置造成更大的浪费。

  被媒体曝光的囤地大户泛海建设,在8月3日开盘前发布紧急停牌公告。据了解,泛海建设旗下子公司在北京东风乡拿下的多宗地块至今未开发,涉嫌囤地,面临被国家无偿收回的风险。据了解,涉嫌捂地的地块原定的开工时间为2005年2月27日,而约定竣工时间为2007年5月30日,但是目前该地块依旧杂草一片。

  面对媒体公布的囤地情况,泛海建设随即发布公告称,上述4块地的建设用地面积30.57万平方米,规划总建筑面积87.31万平方米。4块地未能按原计划开工建设,主要是因为项目功能、规划调整所致,其中包括奥运会因素。

  业内人士认为,由于闲置土地会影响上市公司的现有资产计提减值损失,会直接影响上市公司的损益。而有的时候,如果该闲置土地不被发现,管理层一般不会主动计提。

  商报记者王营赖大臣


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