新土地补偿改变规则 地价水涨船高

http://www.xxfang.com 2006年9月5日8时4分 来源:财经时报
“羊毛出在羊身上”,这是大多数房地产商对土地补偿标准提高的表述。

      来自源头的土地成本提高,让开发商背负土地补偿的责任,同时,低价出让,高价拍卖,传统土地市场的规则悄然改变。

      新的征地标准是综合标准,不仅考虑年产值,还考虑土地区位、人均耕地量、土地供求关系等等,因素的增加明显倾向于提高土地补偿费,保证被征地农民利益的同时,就意味着开发商必须支付更多的土地费用。

      “地价太高,必然会转嫁到房价上,但面对疲软的需求市场,很多开发商就不会选择拿地了。” 在采访中,大多房产商向记者表示。

      “在这个时候提高土地补偿标准,削弱了开发商的利润空间,而又不会导致房价的上涨。是政府一个间接抑制房地产市场的手段。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成分析。

      地价水涨船高?

      2004年8.31大限之后,以“招拍挂”的方式公开出让土地成为土地供应的主要渠道。大部分开发商拿到的都是已由政府及相关部门做完了“七通一平”的“净地”,即由政府平整好的整理储备土地,房产商已不再介入具体的拆迁问题。

      “拆迁一直都是政府和开发商很头疼的问题,开发时机也因为拆迁纠纷而被延误,这样算来征地的综合成本很高。”阳光100副总裁范小冲表示,新的征地标准会使补偿更加合适,从而大大减少开发阻力,这样算来开发成本不会比以前有太大的变化。

      北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅则表示,虽然征地补偿的变化会对房产市场产生影响,但补偿的提高和地价的提升没有直接必然的联系。

      “政府征地成本的增加所带来的地价上涨的幅度远远小于房产商在竞价的过程中对地价的提升幅度。”张寅认为,供求关系和土地竞价的氛围才是地价最主要的决定因素。

      对于政府是否会因为拆迁补偿标准的提高而相应提升供应土地的价格,南京栖霞建设股份有限公司证券投资部的一位负责人表示,要看政府的意向,如果政府纯粹是为了旧城改造,那么为了促进城市建设,它的开价不会太高,如果为了从中赚取土地交易的费用,那么定价肯定会高。

      据了解,随着房屋容积率的不断提高,房产开发商单位面积土地的开发成本大大降低,征地补偿所带来的开发成本的提高会被不断提高的容积率所稀释,从这个角度上讲,地价不会随着新的征地标准的出台而太高。

      补偿转移

      “土地的出让成本在房地产价格中的比例大概是20%,以前房地产商拿地的时候已经远高出了政府的底价,政府实际是在廉价出让土地,政府对农民的低补偿也助长了房地产商的利润空间,新的土地补偿标准让政府不得不考虑与开发商共同承担这笔费用。”尹伯成告诉记者。

      征地成本或多或少的提高,对于拿地规模比较大的开发商来说,会降低滚动开发的机会,“开发商的利润就会越来越薄了,资金的回报率降低。”有关房产商表示,而那些实力较弱的中小型房产企业很可能会因为成本的提高而被挤出市场,长期来讲,可能会导致房产市场垄断的出现。

      另外,新的征地补偿标准将综合考虑地类、产值、土地区位,土地供求关系和经济发展水平等因素,在更完善的同时也更为复杂,政府审批时需

      “当然这样的效果也不是立竿见影的,是一个缓慢释放的过程。”厚土机构主席林少洲表示。

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