地下室也得交物业管理费吗?

http://www.xxfang.com 2006年9月28日8时16分 来源:大河报
1.刘女士买房子时顺便买了一个地下室,现在物业公司说地下室也得交物业管理费,问是否有这样的规定;另外这个地下室是否有产权证?
  《郑州市物业服务收费管理办法(试行)》第12条规定:物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证登记建筑面积为准,建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与共用房屋分摊面积。未办理房屋所有权证的,以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。另有约定的除外。如刘女士和物业管理公司已签订了物业管理协议,并且约定了地下室也要交纳物业管理费,那么双方应当按照约定来履行各自的权利和义务。如没有特殊约定,那么按照该试行办法,物业服务收费是按业主房屋产权面积收取的。地下室是否有房产证要看规划部门是否对地下室有规划许可,房地产管理部门在颁发商品房预售许可证时,地下室是否在预售许可范围内,开发商是否对地下室进行了产权登记备案,否则地下室是无法取得产权证的。
  2.袁先生的房子已经住一年多了,房产证还没办下来,开发商说正在房管局备案,他想了解一下买房子时的购房合同到房管局备案都是怎样的程序,需要多长时间?
  商品房交易中,开发商有两项备案义务,第一是合同备案义务,依据《郑州市商品房销售管理办法》第28条规定:房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后,房地产开发企业应在30日内,报市、县(市)、区房地产管理部门登记备案。第二是产权登记备案义务,依据建设部颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,依据相关规定,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内开发商应将房产证办好,如果是现房,那么从商品房买卖合同订立之日90日内开发商应将房产证办好,否则,业主有权要求开发商承担违约责任。
  3.杨女士买了一套房子,交房时觉得房子的户型和宣传户型图有很大差别,她要求开发商退房,但退房时开发商扣了2万元钱,问是否合理?
  开发商扣2万元钱是不合理的。开发商发布的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项,买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。一般情况下,开发商的广告宣传不具有法律效力,但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。另外,如果是开发商擅自变更原规划设计的户型,那么依据相关规定,开发商也应承担违约责任。因此开发商不应扣2万元。
  4.刘女士询问,房产证上所标明的房屋面积都包括哪些面积?公摊面积是怎么计算的?售房时开发商说的面积是以什么标准衡量的?
  房产证上标明的有两个面积:一是建筑面积,一是公摊面积;目前开发商售房时说的一般都是房屋的建筑面积。
  购房者买房时都会关心自己所购买房屋公摊面积是多少,但一般情况下购房者不知道哪些应当分摊,哪些不应当分摊。根据《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》规定:需要每户分摊的面积包括:电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等,以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用的建筑面积,但与所购买本幢楼房不相连的以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等管理用房,不应分摊到本幢房屋内;另外,各套房屋与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)按一半面积进行分摊。
  在计算分摊时先扣除房屋内的套内建筑面积,再扣除已独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢房屋服务的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面积,即为应分摊的面积。在计算房屋的面积时没有专业知识是无法准确计算的,最终分摊多少,应以测绘部门最终测绘的结果为准。
  5.张先生问,买房子时关于这个”定金”都有哪几种说法?签合同时如何做到防止上当受骗?
  在购房过程中,因定金产生的纠纷居高不下,在实践中有两种情况:一种是定金,一种是订金。虽然这二者只有一字之差,但产生的法律后果却不相同,依据担保法及相关司法解释规定:在购房过程中,购房者交纳的一般为立约定金,在订立商品房买卖合同之前,购房者向开发商交纳定金作为订立主合同的担保,如给付定金的一方拒绝订立主合同,无权要求返还定金,收受定金一方拒绝订立主合同的,应当双倍返还定金,这就是法律规定的“定金罚则”。但第二种订金却没有无权要求返还定金或双倍返还定金的法律效力。
  另外,在购房实践中还有的协议中约定留置金、担保金、保证金、订约金、押金等,如果没有约定定金性质的,当事人主张适用定金罚则,法院是不会支持的。
  因此,在购房过程中,如开发商在认购书中约定购房者应在某年某月某日之前必须签订正式商品房买卖合同,否则定金不退等类似的条款,购房者要谨慎对待,如果在开发商规定的时间签订商品房买卖合同,但没有签约成功,已过了开发商规定的签约时间,这时,购房者应保留去签约的证明(比如证人证言),以防开发商说你违约。
  6.陈先生说他买房子的合同书开发商收回几个月了都不发,并说必须交过契税才给合同书,这样是否合理?
  开发商几个月不给合同书是不合理的。开发商和买受人在依法签订商品房预售合同后,一般情况下在30日内备案后,就应当将合同书交付给购房者。根据郑州市契税所的要求,在交契税时购房者应当持合同书去交纳,我国相关法律没有规定交过契税再给合同书。因此,开发商的说法是错误的。

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