2007成功置业全攻略:业主维权“十真经”

http://www.xxfang.com 2006年10月7日10时8分 来源:深圳特区报
要点一:细看土地使用权转让合同

  土地使用权转让合同载明了土地用途、使用年限等,是一份十分重要的房产资料,所以购房前要仔细查看土地使用权转让合同,并将合同复印后作为房地产买卖合同的一个附件。

  在查看土地使用合同时:

  一是要审查土地的转让用途,看其载明的土地用途是不是符合房屋建设条件。一般房屋建设用地用途为商住用地,工业用地、城市基础设施用地等用途的土地一般不宜修建住宅;

  二是审查土地的使用年限。由于土地转让在先,楼盘修建在后,所以查明土地使用权的转让期限,对于了解自己所购房产的实际使用年限具有十分重要的意义。同时,土地转让后长时间没有修建销售的楼盘有可能是烂尾楼,如发现这种情况,应认真查明原因,防止买到烂尾楼;

  三是审查土地规划情况。在购楼时,土地使用合同上一般附有该幅土地的规划、土地使用要求、主体建筑物的性质、建筑覆盖率、建筑容积率、建筑层数、绿化比率、建筑间距等重要情况,这样就对所购房产的基本情况有了大致的了解,对于防止开发商擅自变更规划或作虚假的宣传陈述都可有据可查,发生纠纷后便于依法维护自己的权益。

  四是审查土地的受让人。土地受让人与该房产的出售人是不是一致,如果不一致要查明原因。五是审查土地使用权出让金是否交清,如果没有交清土地使用转让金则会对今后土地的使用带来纠纷或障碍。 要点二:不同时间段查看楼盘

  消费者一般都会去现场查看楼盘情况。那么笔者就建议分不同的时间段实地深入房产现场,查看房产的实际情况。可以分白天、夜晚等不同的时间段进行查看,通过查看:一是了解所购房产的视线环境情况。二是了解房产周边的交通、空气、噪音等情况和配套的学校、医院、购物中心等基本情况,以便查明房产周边有无大的工厂、环境噪声、空气污染、出行是否方便等情况,防止给今后生活增加不必要的困难。三是了解周边房产的增值情况,以便于对比选择。

  此外,在现场看楼时,要对开发商的宣传或口头承诺保持警惕。一般在房产销售时开发商均会通过报纸、电台以及现场的资料等进行广告宣传,或在售楼现场由售楼小姐作一些口头承诺。对于开发商的销售广告和宣传资料,法律上一般认定为要约邀请,但对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。所以,对开发商的销售广告和宣传资料,以及售楼小姐的口头承诺,一般要求其写入合同或给予书面的承诺,防止开发商进行虚假宣传或虚假承诺。 要点三:警惕认购书上的“文字游戏”

  认购书最常见的陷阱是买方会遭遇到认购书上的“文字游戏”。在商品房交易过程中,在正式签订商品房买卖合同前,开发商会要求购房者与其签订认购书并要求购房者向其缴纳一定数额的金钱,作为订购房屋的依据。这种金钱在认购书中有的被称为“订金”,还有的被称为“定金”。

  订金是人们对预付款的习惯称谓,是指在签订商品房买卖合同前,在诚信基础上由购房者向开发商先行给付的商品房购房总价款中一部分款项,属于先予履行债务的行为;而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金。而“订金”既然是预付款,一方违约时,双方有约定的按照约定执行;如果无约定,经营者违约时,应无条件退款,在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下,购房者所交纳的“订金”是可以返还的。

  但是当实际支付了“订金”之后,买方收到的收款收据上注明的很可能是“定金”二字。这样一来,即便认购书上没有约定“订金恕不退还”,收款收据上的“定金”二字也足以让买方伤透脑筋。 要点四:小心购买合同中的“附表四”

  《深圳市房地产买卖合同(预售)》虽属政府监制的格式合同,但根据合同法规定的合同自由原则,在不违反法律法规强制性规定的前提下,买卖双方可以对买卖合同的条款进行变更、补充及删减。作为买方应当认真阅读买卖合同的正文及附表的内容。对交易产生矛盾的附表四,买方应注意如下问题:

  其一,买卖合同正文部分已约定的权利义务,卖方是否在附表四内进行了变更。例如:变更了房地产的交付条件。买卖合同正文约定的交付条件是“交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”(一般系指建设主管部门的“收文回执”);附表四变更为“建设工程通过竣工验收,取得消防、燃气、电梯验收合格的相关证明文件”。由于房地产的竣工验收是由建设单位自行组织验收,而建设工程竣工验收实行备案制度,因此,未取得建设部门核发的《收文回执》的房地产是不能交付使用的。所以上述的变更是降低了房地产交付使用的门槛。

  其二,卖方在附表四中将法律法规规定为买方所有的权利约定为卖方所有,卖方即可以买方自愿放弃法定权利方式而取得权利。例如,在附表四中将法定属买方所有的屋顶、架空层、外墙面、广告收益等权益约定为归卖方所有。

  其三,卖方将买卖合同正文没有约定、法律法规也没有具体规定权属的房地产及其附属物以格式条款的方式约定归卖方所有,且决不容进行协商重新约定。例如,地下停车场等。 要点五:各项费用要算清

  消费者需支付的第一笔款项是定金,需要提醒大家的是,下定时定金数额不宜太高,按照目前的市场行情最多以房价的5%为限;

  其次是首期款,首期按理应当在签订买卖合同时再交,但深圳房地产市场的习惯做法是先交首期款后签合同,一时恐怕也很难改过来,这就需要业主事先仔细审查一下买卖合同,看大的方面有无条款对自己不利。

  第三就是其他的杂项费用。这一块费用看似不多其实不少,需多加留心。另外,有一些收费名目可能会存在陷阱,如合同及其他资料费、装修管理费等等。

  根据相关法律规定:商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过标价出售商品住宅,不得收取任何未予标明的费用。对于新建住宅,所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价之内,除了在合同中明示在交房时另行收取的,都属于“未予标明的费用”。

  所以,除非购房合同已经明确约定了某项费用由购房者承担,否则购房者在入伙时或入伙后不承担。建议购房者最好在购房合同中明确:出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用。避免交房时发生不必要的争执。

  另外,购房者可以就每项收费要求开发经营者出具作为收费依据的法律法规和政府文件,否则可以拒绝交纳。 要点六:按揭需考虑三方风险

  按揭制度对三方都有风险,但对购房者来说风险最大,主要表现为:

  (1)开发商取得银行划给的购房者的贷款后,有可能挪作他用,或卷款潜逃;

  (2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,有可能导致楼盘烂尾,无限期拖延交房;

  (3)房地产项目开发程序有可能违法,因而不能取得房屋产权证;

  (4)有可能开发商在建工程偷工减料,导致房屋质量不合格;

  (5)有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效;

  (6)开发商将土地或房产抵押,购房者事先无法知道,知道后也无法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被拍卖、执行,购房者都无法实现其对房屋的各种权利;

  (7)银行有可能违约,不能按期放贷,导致买方与卖方的合同违约,双方解除合同。

  所以,置业者要考虑到三方面的风险,要先确保自己不违约。应主动明确按揭银行,按揭数额、年限,按揭费用等与按揭有关的基本情况;按照银行的要求提供准确、齐全的个人资料,并按银行或买方要求的期限交付个人资料;按揭办妥开始月供后,注意每月按时支付月供款,多数银行在业主断供六期后会起诉业主;多数银行允许提前还贷,业主如欲提前还贷可事先咨询银行有关手续、费用等。 要点七:延期交楼巧应对

  对于房地产商交房不符合交房条件,很多购房人并不采取行动,天真地认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同,但现实完全不是那么回事,权利是要靠自己主张的,如果购房人不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了房地产商的违约行为。

  置业者经常会碰到开发商不能交楼或延期交楼的情况。当开发商出现延期交楼情况时,每延期一天必须按照房价的万分之五支付违约金。除此之外,还有一个好的办法,就是发一封律师函给开发商。这是要求开发商尽快交楼和承担违约责任,以更好地保护自己的合法权益。这是因为根据相关司法解释和合同约定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。而这个发函行为即为催告行为。

  当延期交楼超过90天时,置业者可以选择退房也可以选择继续等待入伙。如何选择要根据楼盘的实际情况,一般情况下,如该楼盘有望近期交楼以及该楼盘在升值,就可以选择等待入伙。选择等待入伙,你仍然保留要求开发商每延期一天按照房价的万分之五支付违约金的权利。 要点八:面积差异可获赔偿

  多数购房者只注重对房屋质量的验收,而忽视对房屋面积的核实。实际上,房屋面积的大小不仅影响到最终产权,而且涉及房价,对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节,应当引起购房者的高度重视。购房者可以要求发展商提供并审查《建筑工程竣工测量报告》。

  (1)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6%以内的为合理差异;

  (2)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在0.6—3%的,按单位价格,多退少补;

  (3)当竣工面积和合同约定的套内建筑面积差异在3%以上的,你可以选择是否解除购房合同,如不解除,则多退少补。如选择解除合同,可要求发展商退还房款并承担利息和房价5%的违约金。 在收楼时,你还应用皮尺等工具对房屋进行实际测量,如果觉得房屋面积确实有很大差异,可申请进行重新测量。 要点九:公共配套设施业主共有

  目前涉及到房地产公共设施产权的纠纷着实不少,开发商用单方提供格式合同附表的形式,在使业主别无选择(认购书定金条款:不签合同,定金则不予返还)的情况下,签署以放弃地下车库、架空层所有权,楼顶、外立面使用权、广告位使用权等为内容的霸王合同,一直以来屡见不鲜。

  从深圳目前的情况来看,几乎所有小区停车场都没有算入容积率内,这就意味着停车场和小区的花园等一样,是作为小区的附属物存在的。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定,地上建筑和其他附着物不可分割转移。也就是说,小区建好后,房屋一旦卖出,小区停车场和花园等附属物的使用权也就一并属于小区全体业主。

  另外,从人们日常生活的生活常识以及供人居住的房屋的本身的属性要求看,房屋的屋顶、外墙面与房屋本身不可分割、不可分离,其作为一个完整的整体而存在。业主作为买方购买的正是房屋的所有权,房屋的所有权当然及于房屋的屋顶、外墙面。房屋的所有权归属于何人时,房屋的屋顶、外墙面当然也归属于何人。因此说,屋顶、外墙面属全体业主共有。 要点十:退房也有正当“门路”

  我们常说的退房在法律上应当包含三种情况:

  其一是合同被宣布无效、合同被撤销和合同被解除。导致合同无效的情况是合同的各方面要件存在严重违法;导致合同可撤销的情况是合同签订过程当中存在欺诈、显示公平、重大误解等情况;合同被解除的情况是出现约定可以解除合同的事由或者出现使合同目的无法实现的事由。

    买卖过程中的一些不规范操作和开发商在资金、工程进度等方面的问题,造成买卖合同无法正常依照约定履行,并最终导致购房者退房的事情时有发生。根据《深圳经济特区房地产转让条例》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定,出现下面几种情况的可进行退房:

  (1)延迟交房三个月以上。

  (2)开发商证照不全。这种情况合同自始无效。

  (3)开发商任意改变合同约定的设计。

  (4)无法获得贷款。

  (5)开发商的原因导致无法办理产权证。

  (6)房屋面积实际误差超过3%。

  (7)开发商不能出示《竣工备案表》,或者房屋质量不合格,导致合同目的不能实现。

  (8)签约后开发商把标的房屋另售他人或擅自抵押。

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