“一窗化”征收之前 买卖双方要交哪些税费?

http://www.xxfang.com 2006年10月22日8时23分 来源:新乡房网
为了进一步推进房地产税收工作,国家税务总局进一步加强对房地产税收的征管工作,明确规定要对存量房交易所涉及到税费实行“一窗化”征收措施,并提出对个人所得税、增值税要依法征收,不得以任何理由和借口对税收政策进行变通和调整,并责令2005年10月30日前,各地要将实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局(地方税务司、农业税征收管理局)。可见政府对税务征收的决心之大。

    但对于消费者来说,原本就对二手房交易中繁杂税费名目搞不清楚,现在又打算增多税收征管项目,这无疑是给消费者又喷了一头雾水。为了使消费者对其在二手房交易过程中税费交纳有一个全面的了解,中原地产三级市场部研究人士现对目前(国家税务总局在进行税收“一窗化”征收之前)买卖双方在二手房交易过程中应交纳多少税费,根据不同房屋性质分别总结如下:

    房屋性质——已购公房

    对于公房业主来说, 2005年8月8日的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台使得几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列,极大降低公房业主的出售成本,使得已购公房的房源量得到大量释放,为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。

    下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费:

    刘女士在海淀区翠微路地区有一套92年已购公房,建筑面积约为80平方米,现2005年10月刘女士首次将该套房屋进行上市交易,经过几天的买卖双方对价格的协商后,最终该套房屋以6180元/平方米的价格即总价款494400元出售给马先生。

    对于卖方刘女士来说,需交纳的税费如下:

    1)印花税

    印花税为成交价的万分之五即494400×0.05%=247.2元

    对于买方马先生来说,需交纳的税费如下:

    1)印花税

    印花税为成交价的万分之五即494400×0.05%=247.2元

    2)契税

    根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定:对于首次上市交易的已购公房等六大类保障性住房在交易过程中均视同为普通住房。契税按1.5%征收。

则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%即494400×1.5%=7416元

    3)土地出让金

对于首次上市交易的公房来说,买方要交纳土地出让金,即为1560元/平方米×80平方米×1%=1248元

综上,对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。

    房屋性质——二手商品房

    就目前市场情况来看营业税的征收对二手商品房的影响明显,大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。

    几年前,李先生在望京地区购置一套商品房,建筑面积为142平方米,购买时价为6000元/平方米,总价为85.2万元,现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去,总价为99.4万元。

对于卖方李先生来说,需交纳的税费如下:

    1)印花税

    成交价的万分之五,即印花税为994000×0.05%=497元

    2)营业税(税率为5.5%,其中包含城建维护费和教育附加费)

    假如1:李先生房屋持有时间在2年以内,需全额征收营业税即为994000×5.5%=54670元。

    假如2:李先生房屋持有时间在2年以上,如果是普通住房则营业税免交,若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米,按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅,需要按差额征收营业税,即应交纳营业税为(994000—852000)×5.5%=7810元。

    对于买方来说,购买该套二手商品房需交纳的税费如下:

    1)印花税

    成交价的万分之五,即印花税为994000×0.05%=497元

    2)契税

    契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的,普通住宅按成交价的1.5%征收,非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米超过140平方米,属于非普通住宅,因此契税的征收按成交价的3%的征收,即为994000×3%=29820元。

    综上,对于买方来说应支付的税费为30317元。

    房屋性质——经济适用房

    经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制,不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的,下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况:

    案例一

    小王毕业后不久,在家人的支援下于2001年10月在回龙观购得一套经济适用房,建筑面积为60平方米,总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近,每天上下班花在路上的时间约在三小时内,搞得小王每天筋疲力尽,所以小王决定将该房屋卖掉,到石景山地区另购一套房屋。

    对于上例来说,小王的房屋属于5年以内出售,则买卖双方需交纳的税费如下:

    对于卖方来说,小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人,且出售价格不应高于购买时的单价。  交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%=79.5元。

    对于买方来说,要分两种情况:

    一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元),则买方需交纳税费有:契税(按成交价的1.5%缴纳)和印花税(按成交价的0.05%缴纳)

    经过计算交纳税费为,契税为159000×1.5%=2385元,印花税为159000×0.05%=79.5元。

    另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元),则买方需交纳税费有:契税(按成交价的1.5%缴纳)和印花税(按成交价的0.05%缴纳),和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。

    经过计算交纳税费为,契税为159000×1.5%=2385元,印花税为159000×0.05%=79.5元,综合地价款为(159000-130000)×10%=2900元。

    案例二

    家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境,现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去,到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积80平方米,当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。

    由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年,则该套房屋可以出售给任何消费者,并可以市场价出售。

    对于上例来说,毛先生的房屋属于5年以外出售,买卖双方需交纳的税费如下:

    对于卖方毛先生来说,需交纳的税费如下

    1)印花税

    印花税为成交价的万分之五,即350000×0.05%=175元

    2)综合地价款

    综合地价款为成交总价的10%即350000×10%=35000元

    即卖方需交纳税费为35175元。

    对于买方来说,需交纳的税费如下

    1)印花税

    印花税为成交价的万分之五,即350000×0.05%=175元

    2)契税

    契税为成交总价的1.5%,即350000×1.5%=5250元

    即买方需交纳的税费为5425元。

    总之,中原地产三级市场部研究人士为您总结一些目前在二手房交易过程中需交纳的税费,希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用。但这并不是万能的,并不是适合任何房屋,因此提醒消费者在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。


【浏览:9042次】
 
·免责声明:
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容真实性。
 

精彩推荐

房网竞价