失误还是欺诈:58份假合同的经济适用房案(图)

http://www.xxfang.com 2006年12月30日11时36分 来源:新乡房网
2004年9月,因伪造58份购房合同而纷扰一时的宏发阁经济适用房纠纷案,在海口市中级人民法院终审落下帷幕。对于被诉欺诈的房产商,法院判决其测绘房屋面积;业主要求退还多收房款的诉请则以再次被驳回的结果告终。但当事业主表示不服,继续申诉。

     有业内人士认为,此案揭示了经济适用房政策存在的漏洞、房管部门对经济适用房的监管“失控”,及个别房产商大钻法律空子损害消费者利益的现象,严重背离了国家制定政策帮助中低收入家庭购房的良好初衷。

     58份假合同成功办理房产证

    宏发阁位于海口海甸五东路,是由积压房转化为经济适用房销售的商品房。2002年1月,海口房地产交易有限公司打出售房广告,称受海南正宇实业投资有限公司全权委托,欲销售宏发阁58套经济适用房,每套房子从1163元/平方米起价,由于房价低廉,短短数月内58套房屋销售一空。海口房地产交易有限公司先后与购房者签订《房地产买卖契约》,并代办房产证。

     半年后购房者拿到房产证,却发现该证建筑面积均比购房契约的建筑面积减少了20多平方米,“缩水率”近20%。房产证的附记还注明:建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积,“缩水”的面积为公摊面积。

     业主们到海口房地产交易有限公司询问,该公司称房管局发证时把面积填错了。业主找在购房契约上盖章却从未露面的海南正宇实业投资有限公司交涉,但这家公司已人去楼空。业主赶到海口市房地产管理局查阅房屋档案,却发现当初所签的购房契约不见踪影,取而代之的是一份由海口房地产交易有限公司假冒业主的名义与海南正宇实业投资有限公司签订的陌生合同,其填写的面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍,这份商品房买卖合同是海口房地产交易有限公司前来办房产证时提供的。

     纠纷由此产生,2002年11月,业主将两公司告上法庭。

    商家辩称失误 业主认定欺诈

    庭审期间,海口房地产交易有限公司解释了假合同来由。该公司办公室副主任韩向红说,宏发阁58套房子是海南正宇实业投资有限公司从该项目开发商手中购买的房产,按政策再次出售时只须签订购房契约即可。哪知后来政策有变,办理房产证必须签订《商品房买卖合同》,海口房地产交易有限公司对此不了解,办证时遇到这个问题,为求快捷便伪造业主签名做了购房合同。

    韩向红表示,合同一事公司没有及时通知客户确是失误,但业主的利益并没有受损害,房产证面积“缩水”只是登记方式不同造成。按《商品房销售管理办法》规定,商品房建筑面积由套内建筑面积(即套内面积)和分摊的共有建筑面积(即公摊面积)组成。之前业主签订的购房契约登记的是建筑面积,如今的房产证则登记套内面积,少了的面积即公摊面积。



    业主却认为房屋“缩水”另有隐情。根据海南省建设厅有关规定,积压商品房转化的经济适用住房在2001年7月1日以后销售的,应在商品房买卖合同中约定按套内面积计算价格,其公摊面积的建设成本计入套内面积销售单价。2001年底,海口市处置积压房地产工作小组办公室下发《关于宏发阁B栋积压商品房项目转化为经济适用住房销售的批复》,要求宏发阁要严格按照海南省建设厅有关规定进行销售。可见宏发阁58套房子应以套内面积计价,但两公司却偏偏选择按建筑面积计价,其中秘密只用一个简单算式便可解开。

     业主包锡恩以自己购买的房屋为例:该房屋契约填写建筑面积购房价为1230元/平方米,购房款总计为185915元,但以合同和房产证上的122.42平方米套内面积来计算,价格可就变成了1518元/平方米,达到了当时普通商品房价格的水平。

     业主们由此认定,两公司故意在签约时不明示要求填套内面积、公摊及建筑面积的合同范本,而拿只需填建筑面积的契约给购房者签,事后再伪造58份合同骗过房管部门办下房产证,以此欺诈手段多收每户约3万元房款,达到享受优惠和高价卖房的目的。

    宏发阁业主讲述假合同事件

    法庭辩论两大焦点

     随着双方辩论白热化,案情逐渐集中在采取何种方式计价、房款是否多收两焦点上。

     两被告公司辩称:一、长期以来国内许多省市包括海口在内多是按建筑面积计价销售商品房的,两公司以建筑面积计价销售宏发阁不过是按行业惯例办事。二、原告诉状中引用的海南省建设厅有关文件,只是推行商品房销售按套内建筑面积计价,而非强制执行。因而两公司按建筑面积计价卖房不属违规。三、业主诉状中称公司没有履行房屋测绘义务,为此两公司有2001年年底海口市房产测绘所的测绘报告为证,其内容显示宏发阁58套房屋已测出套内面积,而公摊面积未测量是因为海口前些年房地产泡沫时房产管理混乱,最初的开发商将房卖予正宇公司时已资料不全所致。这也是两公司采取公告无异议的建筑面积(公告面积)售房的原因之一。

     二审业主代理律师韩芹针锋相对指出:1、本案所诉争房产按套内面积计价,是其转化为经济适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一,是售房商须履行的义务,这有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证。2、根据有关规定,房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,其记载的面积是法定面积,确认业主拥有的房产面积到底是多少,只能以业主房产证上记载的面积(产权登记面积)为准。即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记面积(房管局实测建筑面积)作为计算房款的依据。3、售房商主张所诉争房产按含公摊面积的建筑面积计价,就应举证公摊面积是多少,然而售房商不能举证,而且还承认公摊面积无法测量,由此亦说明按含公摊面积的建筑面积(即公告面积)销售的主张不能成立。

     一审业主代理律师刘学强还提出,两公司置国家有关法律规定于不顾,在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》,根据国家建设部第88号令规定:“未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的”,“将处以2万元以上,3万元以下罚款。”

     法院审理认为,原告与被告公司签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示,从内容上看并未违反法律的规定,应视为有效;原告诉状中引用的海南省建设厅有关规定非全国人大、国务院颁布之法律和行政规定,因而房屋按建筑面积计价也没有违反法律的强制性或禁止性规定。此外,原告认为房屋“缩水”有欺诈之嫌,这只是房产部门计算房屋面积依据的标准不同造成,并非被告未按协议约定的面积交付房屋,故原告提出的退还房款法院不予支持。

     法院还认为,此案房屋未全面测绘是导致纠纷发生的根源。因而判决海南正宇实业投资有限公司须测绘出各户的建筑面积、套内面积及公摊面积。海口房地产交易有限公司与海南正宇实业投资有限公司系委托代理关系,其销售宏发阁的行为应由海南正宇实业投资有限公司承担,无需负连带责任。

     此案终审结果引起业主们哗声一片。一位业主质问,不按规定明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》,不见任何责罚;伪造数十份合同,也没有丝毫追究;按套内面积计价的诉求被驳,讨回被多收房款已无希望;海口房地产交易有限公司将责任全部推给人去楼空的海南正宇实业投资有限公司,这时候再测绘房屋面积还有什么意义?我们遭受的经济损失,到底该找谁赔偿?有业主当场表示,为讨回公道他们会继续申诉。

    假合同风波揭露市场隐患

     宏发阁假合同风波虽告一段落,但此案暴露出海南经济适用房市场出现的种种问题,令人深思。

     一、58份假合同办下房产证,事情匪夷所思但又真实发生了,可见经济适用房的监督管理存有漏洞。1997年前后,海口市为加速处理房产泡沫,曾将不少积压房产转化为经济适用房,通过政策倾斜降低房价吸引中低收入家庭购买。但相关管理规定和处罚条例不够完善明晰,不良商家钻了空子有关部门也束手无措。

     在2003年上海房地产市场报告的《现行经济适用房政策的弊端和改革建议》中,该文作者袁晓阳指出,经济适用房的开发得到了政府的政策倾斜,实际上享受了政府的政策性资源,因而为开发商的“寻租”行为创造了动机。如果政府部门在经济适用房政策操作上缺乏有效监督机制。

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