数据分析:房地产市场人口因素促上海住房需求

http://www.xxfang.com 2006年12月27日7时35分 来源:房地产时报
由哈佛联合中心撰写的“2004 年全国住房报告”中提到:“当一个区域的房屋价格增长过快以至于某些人群没有能力购买时,那么人口因素将成为市场的主导推动力量。”现在,就让我们来分析一下上海的人口统计数据,然后再作出判断。

    人口密度高且分布不均匀。2003 年上海常住人口为1640.77 万人:上海市的面积占全国总面积的0.06%,但承载的人口数量却占全国总人口的1.27%。人口密度是全国的21倍。

    同时,上海市的人口分布极其不均,绝大多数人口聚集在浦西城区一带。目前,浦西的人口密度已经达到了近4万人/平方公里,是东京城区人口密度的2.9倍,巴黎的1.8 倍,纽约的3.65 倍。密集的人口让人们的生活水平提高缓慢,人口分流的欲望沿着轨道交通的全面铺开而蔓延开去。地铁所到之处,周边楼盘一扫而空,不排除部分投机的行为。统计数据显示,从2000 年以来,上海城区人口密度确实在逐年下降。

    外来人口净流入。截至2003 年12月份,上海市的外来流动人口为498.79 万,并于今年突破500万大关,保持着年均40万-50万人的净流入量,势头直追流动第一市:广州。据统计,这一群体的特征呈现出“哑铃状态”,一端是高收入人群,另一端是以农民工为代表的社会底层劳动者,并保持着上海房屋面积需求总量的三分之一。这一持续的人口增长也让开发商对未来作出良好的需求预期,从而加大了投资力度。

    家庭规模小型化。一方面,人口总数保持60万左右的增量同时;另一方面,购房的基本单位———家庭,却从十年前的3人/户、二十年前的3.5人/户减少到2.8人/户。也就是说排除人口增加因素,上海的常住家庭数量比十年前凭空增加了32.38 万户。

    购房支出在增加。根据申银万国的调查显示:我国购房支出的人口增长弹性为3.18 ,人口每增长1%,相应的购房支出就会增加3.18%。

    工资收入稳步增长。职工平均工资由十年前的人均7401 元/年上升到22160 元/年(截至2003 年底),保持了年均12%的稳定增长速度,良好的收入预期让人们争相贷款买房。

    投资由股市转向房市。股市近四年的持续低迷,让一部分投资者将资金转向了房产市场。从2000 年至今,股票市场累计下跌幅度达40.6%,而同期房价平均涨幅为87.8%。根据对上海市的抽样调查显示,这部分投资者占到了全部股民数量的13.6%,这为楼市的上升提供了源源不断的新鲜血液。

    由此,我们不难作出结论:人口密度过大、外来人口增加、家庭规模的小型化、工资收入稳步增长是近年来上海房地产市场需求持续旺盛的主要因素,也就是所谓的真实需求。事实上,如此庞大的需求很难在短期内完成合理的配置,即使上海的房产市场从1998 年8月开始已经持续了六年的快速增长。但我们认为这一趋势还将保持,但速度会有所减缓,直到政府的基础设施投入比例降低。

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