2004年房价特点与2005年走势分析[图文]

http://www.xxfang.com 2006年2月21日17时36分 来源:中国楼市
2004年房价特点

     1、与上年相比增幅较大,但本年度内房价变化平缓:2004年1—11月份,全国商品房平均销售价格为每平方米2759元,同比上涨12.5%,全年各月与2003年相比,平均涨幅将近10%左右。但从2004年全年各月与上个月房价环比相比,全年本身变化比较平稳,月环比平均涨幅仅为0.7%。见下图.

     从2004年各月份的房价变化走势图可以看出,2004年初比2003年全年平均水平有一个较大幅度的增长,增幅在9.4%,而到1—3月份时,仅比1—2月增长2.8%,但到了1—4月份时,房价反而略有下调。其后,从全年看,增长变化幅度不大,一般在-1.1%—2.3%之间变动,其中全年累计涨幅,即临近年底时(1—11月)比年初(1—2月)增长6%,平均月涨幅仅为0.65%。说明2004年全年商品房价格变化不大,只是因为年初增幅较大,抬高了价格后,全年在此基数上与上年同期相比,才会导致一般涨幅都在10%左右。

因此,2004年商品房价格并不是人们以为的逐月上涨,而是有涨有落,平均涨幅很小。

    房价上升的原因

     2004年房价比2003年上升的主要原因分析:

     一是强大的市场需求。

     二是土地价格的逐年上升。据统计,2004年第三季度土地交易价格同比增长11.6%,达到2000年以来的最高水平。上涨幅度超过10%的城市有天津、沈阳、上海、福州、厦门、南昌、成都等七个城市;从累计涨幅来看,有三个城市涨幅超过20%,其中,上海20.8%,杭州47%,南昌22.6%。

     最近几年的市场表现证明,凡是土地交易市场化程度较高的地区,即公开“招拍挂”比例高的城市,地价上升较快,政府获得较高土地收入后,重点加大了对基础设施的投入,与此相适应,城市投资环境的改善也促使地价进一步上升。

     另外,土地供给量与日益壮大的住房需求量矛盾加大,地价呈逐年上升态势。同时,随着城镇房屋拆迁补偿标准估价将逐步走向市场化,农村集体土地补偿标准的提高以及对征地农民各种保险的强制落实,土地取得成本会进一步加大。

     三是建材涨价、建筑工人工资水平增加等带来的成本加大。

     从2003年下半年开始,以钢材为主的建筑原材料价格呈现大幅度上涨,钢材、水泥价格的上涨带动了其下游产品的连锁反映,一些城市建材涨价带动的商品房成本增加因结构不同表现在50—300元左右。

     进入2004年以来,全国各地普遍出现了劳动力短缺现象,增加工人工资成为企业保证队伍稳定的首要条件,这一切都导致了房地产开发成本的钢性增长。

     四是住房档次、品质的提升,品牌和品质的较量,新型建材的大量采用以及智能化程度的逐步提高、小区环境的改善等,都加大了开发成本。

     五是一些城市供需矛盾加剧房价上涨。一些热点地区由于商品房用地供不应求,造成消费者持币待购,特别是在严格控制新增建设用地、取消相当数量的开发区的调控政策下,土地市场供需矛盾加大。据一项刚刚完成的对企业家的信心调查结果显示,本轮宏观调控对企业最大的影响是“加大企业的贷款难度”,而征地更加困难占到第三位,有37%的企业都认为当前制约企业发展的最大影响是取地困难。

     部分开发商和消费者过高的心理预期也推动了房价上涨,再加上一些投机炒作行为,加剧了房价上涨带来的恐慌。同时,商品房平均价格计算方法与供应结构影响等问题也影响了房价水平。

     在强大的房地产市场需求拉动下,价格有上涨空间才能消化掉这部分增加的成本,而在一些三、四线城市,受市场需求能力的制约,不仅土地价格不可能出现大幅度上涨,既使为提高居住品质而增加的配套投入也很难被市场所接受,房价的低迷导致新建的商品住宅一直在低水平上徘徊和重复,也不可能吸引知名优秀房地产企业异地开发,提高当地的居住区开发建设水平。

     由此可见,在一些地区出现的房地产价格上涨中,价格并没有完全脱离价值而孤立前行,而是伴随着价值的增加,大部分地区房价的上涨是符合市场经济规律的合理上涨。

     不合理的因素包括开发商囤积居奇以及一些投机炒作行为。

    房价是否超出居民购买力

     据测算,全国35个大中城市房价收入比平均水平为11.6倍,最低的为呼和浩特4.9倍,低于或近等于全国平均水平的有26个城市,只有9个城市高于平均水平。国外是所有住房的平均房价,包括存量和新建,而我国只是新建商品住宅价格,因此,在房价上明显高估市场平均成交房价水平。同时, 国外的收入是税前收入,而我们是可支配收入,是税后收入,另外,中国的隐性收入也无法统计在收入总额中,因此,计算的房价收入比,与国外不具有可比性。

     我国是发展中国家,住房肯定是一个人一生需要为之奋斗的最大资产,因此,在住房市场,应存在着梯度住房消费层次,从租房、住旧房、住小房再到住大房,随着收入水平的增长,一步步改善住房条件,不可能一步到位去市场上购买新建商品房。因此衡量居民购买力要根据我国的国情,辩证分析和评价。

    当前房价是否有下降空间

     房地产市场是一个地域性很强的市场,必须针对具体市场具体分析。

     有些城市最近几年涨幅很大,再大幅度上升空间不大,应该处于平稳发展阶段。而另一些城市,特别是一些二线、三线城市,房地产业发展起步较晚,有些城市的价格偏低,或者是被低估的,从未来长期趋势看,应具有稳中有升的空间。

     从全国房地产总体价格变化趋势来看,中国房地产业还将长期不断地发展,特别是城镇居民改善住房水平的愿望不会停止。因此,在长期发展中,全国总体平均房价应该是稳中有升的。

    今年房价受需求与成本双重影响

     从需求来看,虽然各地严格控制拆迁规模,需求量会受到一定程度影响,特别是过去以拆迁需求为主的一些城市,影响较大。同时,由于一些城市房价已涨到一定程度,2005年,在热点城市的炒房等投机行为将会减少。但大部分城市都是以自主改善型住房需求为主。从全国来看,总需求量依然会处于上升态势,但涨幅可能低于2004年水平。

     从成本来看,由于土地价格和获取土地的成本降价空间几乎没有,而建材价格也不会出现大幅度回落,建筑品质、环境、配套等投入则会逐年加大,因此,从成本来看,房价下降空间不大。

     同时,由于当前房地产市场主要是存在着结构性供需失衡的突出问题,各地都采取各种有效措施加大中低价位商品住宅(包括经济适用住房)供应量,因此,随着中低价位商品住宅供应量比例的加大,将会拉低市场平均房价。

     从以上三个因素分析,可以得出:2005年,总体房价水平趋于平稳,略有上升,涨幅大大低于2004年水平。

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