前车之鉴之大河房产系列购房案例分析

http://www.xxfang.com 2006年7月30日8时24分 来源:新乡房网

案例一:新乡的李先生于2002年10月预订了一套商品房,并与开发商签订了预订协议,开发商也收取了定金,并承诺小区房屋每平方米售价将在1300~1500元。然而该公司开发的项目一直到2004年3月才开始动工,并且每平方米售价增加了400元,而2004年年初新乡市同样地段、同等楼层的房价也只是每平方米1500元左右。交了定金的李先生很愤怒,他认为开发商不履行承诺,不但开工时间晚,而且私自提高房价,严重侵害了他的权益,他无法接受开发商这种做法。
   律师分析:李先生反映的问题,如果其在预订协议中标明了房屋单价,开发商又私自提高房价,李先生可以依据《中华人民共和国担保法》第八十九条:“给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定的,应当双倍返回定金。”向开发商主张双倍返还其定金。
值得注意的是“订金”和“定金”一字之差,却有很大差别,“订金”没有法律效应,要防止开发商在开具发票时耍花招,将“定”字写成“订”字。



   案例二:郑州邹女士的电动自行车去年年底在自己居住的小区内丢失,她及时把情况告知了物业公司,又向所辖派出所报了案。事后,邹女士曾与物业公司多次交涉,请求赔偿,但一直没有结果。该物业公司解释说,在小区管理初期曾实行登记收费,车库都有专人管理,但后来由于经费原因不再聘用车辆专管人员,也不再收取停车费,邹女士说:“物业公司连最基本的车辆安全都保证不了,以后居住在这里岂不是一点安全感都没有?”
   律师分析:如果物业公司在与业主签订服务合同时约定物业公司有看管车辆的义务,在业主车辆丢失时,物业公司就有赔偿的责任。另外,如果物业公司承诺提供24小时的保安服务,而又有确切证据证明物业公司未能提供24小时保安服务而导致丢车,则业主可以要求物业公司按服务合同追究其违约责任;如果物业公司未对此项事务明确责任,遇到纠纷时就难以解决。



   案例三:郑州的宋先生于2002年在苏州购置了一套商品房,合同上标明建筑面积为114.86平方米,但是,在去年开发商发放产权证的时候才发现面积多出了16.53平方米,宋先生问销售员,他们没能给出正面解释,只说是开发商工作失误造成的。宋先生认为这是开发商工作失误导致他的误购,多出面积的费用应当由开发商承担;但是开发商认为这房子终究是宋先生自己住,所以全部费用应当由宋先生承担,双方至今没有达成共识。
   律师分析:根据《商品房销售管理办法》第二十条以及法释7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条都规定了具体的解决方式。法释〔2003〕7号第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符时,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定的或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。    
   宋先生可依据此法律解释的规定与开发商协商解决,协商不成的可以向其管辖的人民法院起诉。

案例四:安女士所住的小区有78个地下停车位,开发公司卖掉了一部分,其余的车位都被物业公司出租出去了,安女士问:“地下停车场应当属于小区的公共设施,应当归业主使用,开发商有权力出租出去吗?”
   律师分析:开发商是否有权出租或卖掉地下停车位,这主要取决于购房者在与开发商签订房屋买卖合同时对地下停车位作何具体的约定,开发商应严格履行其合同义务。但如果开发商未对地下停车位作任何约定,开发商就有权出售或出租此地下停车位。所以安女士可据其与开发商签订的房屋买卖合同维护自己的合法权益。另外,也建议购房者在与开发商签订房屋买卖合同时,尽可能详细具体。

案例五:郑州某房地产公司与一商户签订商品房买卖合同,约定商户购买正在建造的商品房,并一次性付清款项。当商户入住后在办理房产证时,发现由于该房地产公司不能提供《商品房预售许可证》而无法办理房产证。而后,该商户将房地产公司诉至法院,请求退房、返还购房款并赔偿经济损失。

律师分析:根据相关规定:商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

在本案中,该房地产公司未取得也未向购买人出示商品房预售许可证明,没有履行法律所规定的义务,侵犯了商户的合法权益。根据以上法律规定,商户可以选择以下途径保护自己的合法权益:一、可以请求确认合同无效,要求退房、返还购房款并赔偿经济损失;二、如果商户愿意取得该房屋,并且房地产公司在合理期限内能够补办《商品房预售许可证》的,合同可以继续履行,同时商户还可以请求赔偿相应的经济损失。

案例六:目前,商品房买卖90%以上是以广告形式向公众公开出售的,商品房广告虚假已经成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。如声明小区内建有“30000平方米中心绿地”、“10000平方米人工湖”、小区内配套有商场、医院、学校、游泳馆、健身房等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施。但业主入住以后,才发现广告中的承诺与现实相差千里,30000平方米的中心绿地“跑”到了马路对面的街心公园,10000平方米的人工湖变成了一个小小的污水坑。

律师分析:根据相关规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

以上类似的广告用语,特别是一些媒体上的广告更具有相当大的诱惑力,在多数情况下房地产公司均拒绝写进合同条款,但对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确实有重大影响的,应当视为要约,具有相应的法律效力。因此,业主在购房入住以后,发现广告中类似的承诺没有兑现,可以要求房地产公司承担违约责任。

案例七:王女士购买了某房地产公司承建的楼房,因该公司在房屋构建中擅自变动项目,使成品房与合同有不少出入。新楼竣工后出现预制混凝土孔裂、承重墙裂缝、楼顶漏水、外墙体漏水等。

律师分析:对于王女士的这种情况,可以申请有关鉴定部门进行质量鉴定,根据作出的鉴定结论,她可以采取以下措施维护自己的合法权益:一、经质量检验确属主体质量不合格的,她可以请求解除合同并要求开发商承担相应的责任;二、经鉴定属于质量瑕疵,严重影响正常居住使用的,她可以请求解除合同并赔偿损失;如果未严重影响其正常居住使用,并且在保修期内,房地产公司应当承担修复责任;房地产公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,王女士也可以自行或者委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产公司承担。另外,如果责任暂时难以确定的,应由开发商先行修复,待责任确定后,再由相应的责任人承担因修复所造成的费用,以保证业主的正常居住使用。

案例八:李先生到某房地产公司开发的一个小区挑选了一套中意的房子,并签订了购房合同,便安心等待交房。不过到了交房日期,却没有接到房地产公司的通知,李先生便打电话到该公司询问,被告知延期交房。李先生又等了一段时间,还是没有任何音讯,就去该公司询问。令李先生吃惊的是,他所挑中的房子已另有主人。原来,就在与李先生签订合同后不久,该公司以较高的价格将该房另售他人,导致李先生不能按照合同约定取得该房,就此发生纠纷。

律师分析:像李先生的这种遭遇在实践当中时有发生,房地产公司为了追求一己私利,罔顾信用,恶意违约,严重损害了购房人的利益。根据相关法律规定:商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例九:赵先生购买了一套100平方米的商品房,房产证上的面积记载也是100平方米。可当其入住后,总觉得自己的100平方米跟朋友的100平方米有些差距,便委托有关鉴定部门进行了测绘,结果显示少了5平方米。后赵先生便找开发商进行交涉。

律师分析:对于赵先生的这种情况,可以根据他自己的具体情况选择以下处理方式:一、他可以请求解除合同、返还已付购房款及利息;二、如果他同意继续履行合同,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还给赵先生,面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还给赵先生。

另外,如果购房人购买房子的面积误差比绝对值在3%以内(含3%),则只能按照合同约定的价格据实结算,而不能请求解除合同。如果房屋实际面积大于合同约定面积而买受人又同意继续履行合同,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款,由购房人按照约定的价格补足;面积误差比超出3%部分的房价款,由开发商承担,所有权归购房人。

案例十:周先生在某小区购房时,按照开发商的要求预交了1000元定金,过了几天,当他去找开发签订正式合同时,被告知房子已卖给另外一个交了10000元定金的购房人,后开发商只退给了周先生1000元钱。

律师分析:在这起买卖当中,周先生所交的是“定金”,而不是“订金”。如果是“订金”的话,那么开发商只退1000元给周先生的这种做法是没有问题的。但是,周先生所交的是“定金”,从性质说,应属于立约定金,是为保证正式签订合同而交付的定金,不能因为1000元少于10000元就抹杀了其性质。现在开发商既然不遵守约定,就应适用定金罚则,双倍返还定金。

案例十一:张先生2003年3月与某房地产公司签订购房合同,张先生购买房地产公司正在建造的住房一套,约定2003年10月交房,但张先生入住以后,直到2004年10月仍未办下房产证,据调查,张先生不能按期取得产权证书的原因是房地产公司延迟提供办证所需的材料。

律师分析:根据相关规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日。

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

本案中张先生与房地产商约定的办证时间是交房之日起半年内,但过了一年因房地产公司的原因仍未能取得产权证书,张先生可以根据约定要求房地产公司承担已付购房款2%的违约责任。

案例十二:梁先生2002年与某房地产公司签订了购房合同,约定2003年6月交房。到了2003年5月,开发商打电话通知梁先生,称因为是精装修,本身工期就比普通商品房要长,再加上装修设计的调整,要推迟3个月交房。没办法,梁先生只得再等待3个月。到了2003年8月底,房地产公司还没有通过任何形式通知他拿新房钥匙,梁先生就急了,于是打电话去房地产公司咨询。被告知还要等几个月,但房地产公司没告诉梁先生具体的交房时间。

直到2003年10月,梁先生才拿到钥匙。梁先生要求房地产公司按照合同约定支付一定的赔偿金,但房地产公司负责人以已经征得业主同意为由,拒绝支付赔偿金。

律师分析:房产商应该承担合同约定延期交房的违约金(或赔偿金),虽然梁先生同意延期两个月,但并没有同意免除房产商违约应该承担的责任。关于延期交房的赔偿问题,买卖合同双方有约定的按约定赔偿,没有约定的,根据相关规定——逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

案例十三:2003年,林先生在郑州市某小区购买了一套商品房,刚入住的时候没什么问题,但半年后,房子开始出现暖气不热、排水不畅等问题。林先生随即与开发商联系,但开发商称已交房,不承担维修责任。

律师分析:房屋建筑工程包括房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程、供热供冷系统工程等部分。建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》对上述各种情况的保修期作了明确规定。

建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构质量。

关于屋面防水工程。在正常使用下,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年。电气系统、给排水管道、设备安装最低保修期限为2年。供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期(供冷期)。其他土建工程一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如室内地面空鼓、开裂,墙皮、面砖、油漆等饰面脱落,厕所、厨房地面泛水、积水,阳台积水、漏水等应属建筑工程的质量保修范围,由其责任人负责修复。如果消费者所购商品房在法律规定期限内出现上述问题,即可请求房地产开发企业承担相应的法律责任。


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