2011年中国房价向上还是向下?

http://www.xxfang.com 2011年01月05日 来源:中国经济周刊

  渐去的2010年,被经济学家视为宏观政策主导的一年。这对于中国的房地产市场而言,尤甚。

  但在国家统计局2010年初至11月的全国70大中城市房价统计中,没有任何一个月出现价格下行。即便是在政策集中释放的4月—5月份。

  造成这个事实的背后关键之一便是房地产业的“支柱地位”。

  一些观点认为,房地产业的上下游以及横向产业链涉及50余个行业,能创造大量就业岗位,带动客观的国内生产总值,在国民经济发展中能力强,功劳大。

  目前,房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%,占GDP的比重接近10%。个别地区这一比例更高,有些城市甚至把房地产当做地方政府的经济命脉。

  尽管有人不断提出尖锐的批评,并建议将房地产业“剔除出支柱产业”行列。但这样的批评声音,总显渺小。

  “土地财政”很难改

  尽管在“十二五”规划中,没有明确将房地产表述为“支柱产业”,但其作为支柱产业的地位在相当长时间内仍难动摇。特别是在宽松货币政策渐退的2011年,为保增长、更为保民生,中央仍不得不延续扩张性的财政政策。各级政府财政或将面临巨大压力,经济增长和财政增收仍需房地产支持。房地产业恐难被推下“神坛”。

  据北京市土地整理储备中心截至12月23日的数据统计,2010年北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252块,土地出让金累计1516.5832亿元,是2009年全年的163.4%。

  另据来自中原地产的统计认为,截至12月16日,在中原监测的12个重点城市中,上海2010年土地出让金收入已达到1417亿元。这一数据,环比2009年全年上海的土地出让金收入1025.28亿元上涨达40%。

  此外,2010年12月,受到岁末因素影响全国各地出现不同量级“地王”。这些均说明,在现行的税费政策下,房地产业带来的如此巨大的财政收入诱惑让地方政府难以抵挡。财政数字的满足感不断刺激地方政府的卖地冲动。

  地方政府的财政收入命脉被掌握在土地手中,这便推高了地价并造出了一个个地王,地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升,而房地产税费最终会转化为商品房成本,由购房者买单。同时又反作用于房价,形成新的房地产泡沫。

  尽管2010年末国土资源部副部长贠小苏认为房地产业是重要的基础产业,而不应成为重要的经济支柱产业。但学者分析,由于中央集中的财政权力形态基本难以在2011年改变,因此“土地财政”的困境亦不会发生根本变化,意即高房价不会松动。

  下一步调控很难猜

  2010年末,分析师们都在预测2011年的楼市政策。很多人认为,中国未来的调控将趋向于常态。这或许意味着中国一线城市的房地产住宅价格将难以出现过于迅猛的涨幅。

  一些证券公司研究认为,2011年房地产调控以“巩固”为主,保障房和房产税或是未来调控的主要方向。肇始自2010年初的调控或属于长期性制度性安排,不排除阶段性放松可能。从本轮调控发生的时代背景及方式上看,政府或许希望借助此轮调控来实现经济结构调整的可能。因为宏观经济面临诸多不确定性,经济增长和财政增收仍需地产支持。因此地产调控的底线是“不能伤及经济”。若“情况出现变化”,政策也可能作出改变。

  链家地产副总裁林倩认为,2010年备受打击的投机和投资性需求或持续受到“限购令”影响难以出现报复性反弹。由此差异信贷手段或许不会再被使用。转而出现的可能是房产税以及其他房地产行业政策。

  几乎所有分析师都认为,影响2011年房地产市场最重要的因素依旧是货币政策。中央经济工作会议显示,未来中国将实行稳健的货币政策。而后,央行对此解释称以M2(广义货币)为主的货币供应总量增长,应降至以往稳健货币政策阶段的一般水平,而货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务。

  货币政策更加谨慎,而房地产业作为资金密集型行业,对外部融资尤其是银行信贷资金依赖性较强。货币政策的松与紧,直接影响房地产业资金面。

  不过,略显收紧的货币政策,以及未来或将全国铺开的房产税,到底能对2011年房价带来多少抑制作用,无人能预见。

  房企资金链很难卡

  自房地产宏观调控以来,一些分析人士及业内人士认为,国家能否用调控手段收紧房企流动性,导致其降价销售,是衡量调控成功与否的关键。

  其实,房地产业的资金链并没有想象中的那么紧张。以2010年A股上市公司三季度财报来看,房地产上市公司现金流状况仍然安全,截至9月末,上市公司手持货币现金环比二季度末上升8%,现金和流动负债的比率由中期的35.3%下降至34.8%;净负债率由中期的58.8%上升至60.5%,长债比例进一步提升,资产整体安全度仍较高。

  某机构中国房地产研究院综合研究所所长杨红旭撰文认为,2010年1月M1(狭义货币)增幅高达39%,是近十几年来的历史高值,说明流动性极度泛滥,其后增幅持续回落,11月已回落到22%,但依然超过近十年来约18%的历史均值,所以说流动性依然充裕,这是促使资产价格上涨的重要推力。

  而由于货币供应不会在2011年短时间就出现迅速回落,因此流动性较为宽松的宏观环境将继续存在。

  此外,来自国家统计局的数据显示,房地产开发企业本年资金来源63220亿元,同比增长31.2%。其中,国内贷款11245亿元,增长25.0%;利用外资656亿元,增长59.0%;自筹资金23806亿元,增长49.6%;其他资金27513亿元,增长20.4%。在其他资金中,定金及预收款15935亿元,增长19.4%;个人按揭贷款7937亿元,增长13.2%。

  由此可见,开发商利用外资融资以及自筹资金增幅不断扩大。这从一定程度上降低了房企对银行信贷的依赖程度。

  刚性需求很难减

  从市场博弈形势判断,受控于城镇化进程、居民收入水平提高等因素控制的房产刚性需求将稳定增长。

  在2011年,随着居民收入的不断提高,大量的资金继续导入投资渠道。在国内投资途径不畅、银行实际负利率的情况下,大多数居民都有投资房地产市场的倾向,不管他们是否拥有实力。

  同时,随着中国城镇化进程不断推进,越来越多的农村人口被城市化为“城里人”。大量的旧城改造和房屋拆迁造就了更多的新刚需,这些人必然要求拥有属于自己的房屋财产。

  链家地产副总裁林倩对《中国经济周刊》置评说,纵向比较中国的四个一线城市,其中北京的投资和投机性需求相较于其他三个弱小一些。“我认为现在各个城市的限购政策还在慢慢释放效力。那么这就导致购买力主要集中于刚性需求。”

  甚至有业内人士认为,2011年不管中国出现多少套新增住房,刚性需求依然会随着人口总数不断增加而增加,高房价必将继续上涨。

  而记者采访中发现,众多业内人士认为,导致2011年房价上行的最重要因素则是通胀。

  2010年的通胀味道,伴随着被游资戏谑过的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。这一年,从绿豆开始,所有的农产品都开始进入价格上升通道。尽管国家出动政府干预手段,但是这并未能消除民众通胀预期的增强。

  有关部门预计,2011年CPI升幅目标约在4%。多数市场机构也同意这一预估。

  在如此高的通胀预期之下,银行实际负利率难以吸引社会闲散资金,而并不完善的股票市场亦让公众难以完全信任。普通民众在金融市场中屡屡挫败,房地产无疑成为最为普及、最为稳妥的投资方向之一。

  房地产“经济支柱产业地位”不动摇,流动性充足,刚性需求稳定增长,投资和投机性需求长期存在……2011年,中国房价向上还是向下,答案近乎明确。


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